สัญญาเช่าบ้านที่ควรรู้ ตอนที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนข้อบังคับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง แม้กระนั้นหนึ่งในเรื่องที่คงจะใกล้ตัวทุกคนมากมายก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 เดือนพฤษภาคม 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะส่งผลยังไงต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันมองไปพร้อมๆกัน
ย้อนอดีตดูข้อบังคับเช่าหรือ สัญญาเช่าบ้านต่างๆที่เอื้อผู้ให้เช่ามากเกินไป
สัญญาเช่าบ้านเป็นสิ่งจำเป็นจะต้องทราบและก็ควรจะจัดเตรียมให้พร้อมก่อนปลดปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปลดปล่อยเช่าห้อง คอนโด ห้องแถว หรือตึกการซื้อขาย ย่อมควรจะมีกติการะหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เป็นระเบียบเรียบร้อยก่อน ไม่ด้วยเหตุผลดังกล่าวอาจจะมีการเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะมีการเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของที่อยู่ภายในบ้านเสียหาย บ้านจัดสรร สร้างความลำบากให้กับเจ้าของบ้าน ดังนั้นก่อนที่จะทำการตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าและก็ผู้เช่าควรศึกษาค้นคว้าเนื้อหาของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะมีการเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้พวกเราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎระเบียบหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
ย้อนอดีตกันสักนิด ตอนแรกการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ประเภทที่เป็นการประกอบธุรกิจ เป็นต้นว่า อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้ระเบียบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ แล้วก็มีฐานะเสมอภาคสำหรับการเข้าทำสัญญา” แต่ว่าเพราะว่าข้อบังคับฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมแล้วก็เศรษฐกิจในขณะนี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการได้เปรียบผู้ซื้อหรือผู้เช่าในหลายด้าน
บรรดาผู้กุมอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยมีความเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นจะต้องมีระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบการ และก็สร้างความยุติธรรมแก่คนซื้อมากเพิ่มขึ้น ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับข้อตกลง เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าตึกเพื่อพักอาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมข้อตกลง พุทธศักราช 2561” หรือเรียกง่ายๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ที่พวกเราจะมาทำความเข้าใจกัน
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความชอบธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบการ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แบ่งแยกให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมทั้งห้องเช่า บ้าน ห้องชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในตึกเดียวกันหรือหลายตึกรวมกัน แม้กระนั้นไม่รวมทั้งห้องเช่าแล้วก็อพาร์เม้นท์
แนะนำความรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน เพื่อให้คุณตรวจสอบอย่างละเอียด
หัวข้อที่ผู้เช่าควรจะทราบ กันถูกเอารัดเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อคุณประโยช์จากผู้เช่าเยอะขึ้น สรุปรายละเอียดให้ดังต่อไปนี้
- สัญญาเช่าจะต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กมากยิ่งกว่า 2 มม. ตัวหนังสือไม่เกิน 11 ตัวเขียนใน 1 นิ้ว
- จะต้องเจาะจงเนื้อหาเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งรวมทั้งเนื้อหาของสินทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงแนวทางรวมทั้งช่วงเวลาจ่ายด้วย PHUKET VILLA
- ผู้ให้เช่าจะต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าจำต้องคืนเงินรับรองในทันทีเมื่อสัญญาเช่าจบ
- ผู้เช่าสามารถเลิกข้อตกลงโดยการทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แม้กระนั้นจำเป็นต้องไม่ค้างค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า แล้วก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุไม่ทำตามสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำสัญญาได้จำเป็นจะต้องกำหนดด้วยตัวเขียนที่แจ่มกระจ่างกว่าเนื้อความอื่น และก็ก่อนเลิกคำสัญญา ผู้ให้เช่าจำต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ประพฤติตามข้อตกลงล่วงหน้าอย่างต่ำ 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องมอบข้อตกลงให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความยอมรับผิดของผู้ให้เช่าเอาไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินรับรองเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า ค่าสาธารณูปโภค อื่นๆอีกมากมาย ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจทานทรัพย์สมบัติที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าขัดขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สมบัติหรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายเงินทองของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำสัญญาโดยผู้เช่ามิได้ไม่ทำตามสัญญาหรือข้อจำกัดสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ายอมรับผิดในความเสื่อมโทรมในสินทรัพย์จากการใช้งานตามธรรมดาหรือจากเหตุสุดวิสัย
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าเตรียมต้องโทษจำ-ปรับ
ดูเพิ่มเติมที่: ซื้อวิลล่า ภูเก็ต, จำหน่ายขายบ้านภูเก็ต, วิลล่าภูเก็ตป่าสัก, ขายวิลล่าภูเก็ต, ขายบ้านภูเก็ต, โครงการบ้านภูเก็ต, phuket property
หน่วยงานที่มีบทบาทดูแลการกระทำตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่พวกเรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบกิจการที่ไม่ทำตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องทุกข์ผ่านหมายเลข 1166 ได้ หรือร้องเรียนออนไลน์
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจตราข้อร้องทุกข์ ถ้าเป็นจริงก็จะทำงานเทียบปรับผู้ประกอบการ รวมทั้งยังสามารถดำเนินงานฟ้องร้องคดีแพ่งแทนผู้ซื้อได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องร้องแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกวิถีทางหนึ่งด้วย บ้าน
ดังนี้ ทางอาญา ถ้าหากผู้ให้เช่ามีการฝ่าฝืนไม่กระทำตามประกาศฉบับนี้ บางทีอาจได้รับโทษจำเรือนจำไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งยังจำอีกทั้งปรับ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ หากพิจารณาเผินๆรวมทั้งจะพบว่าปกป้องสิทธิของผู้เช่า และก็คงจะทำให้ผู้เช่าได้รับคุณประโยชน์อย่างยิ่ง แต่ว่าด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยตัวอย่างเช่นเวลานี้ เชื่อเป็นอย่างมากว่าในที่สุดผู้ประกอบการที่ได้รับภาระหน้าที่มากขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จำเป็นที่จะต้องผลักภาระหน้าที่ดังกล่าวข้างต้นมาให้ผู้ซื้อรับเอาไว้ภายในลักษณะของการขึ้นค่าใช้จ่ายในการเช่า ซึ่งทำให้ท้ายที่สุดลูกค้ายังคงมิได้ได้ประโยชน์มากขึ้นอยู่ดี
8 เรื่องควรจะทราบก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องควรจะทราบก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองป้องกันปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ต้องมีเรื่องอะไรบ้างที่จำเป็นต้องกำหนดลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด Villas Phuket
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งวิถีทางที่การผลิตรายได้ ทว่าบางเวลาเจ้าของบ้านก็จะต้องพบกับปัญหามากมายจากผู้เช่า ดังเช่นว่า ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่ได้มีการกำหนด ค้างค่าน้ำประปา-ค่าไฟฟ้าไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายคราวหลัง บางบุคคลก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายสกปรกจนถึงจำต้องซ่อมแซมใหม่แทบทั้งยังข้างหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนที่จะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีเรื่องมีราวอะไรที่เจ้าของบ้านควรจะทราบแล้วก็เจาะจงลงไปในสัญญาเช่าบ้าง
- ไถ่ถามความเป็นมาผู้เช่า
ก่อนที่จะตกลงใจว่าจะปลดปล่อยเช่าหรือเปล่านั้น เจ้าของบ้านควรจะซักถามข้อมูลที่ได้รับมาจากผู้เช่าซะก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว ตัวอย่างเช่น อาชีพ ค่าจ้างรายเดือน เหตุผลสำหรับเพื่อการขอเช่า ปริมาณผู้อาศัย รวมทั้งช่วงเวลาที่อยากเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานสำหรับในการไตร่ตรองสำหรับในการสำรวจรวมทั้งตกลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือเปล่า
ดูเพิ่มเติมที่: RENT AND BUY VILLA PHUKET. PHUKET VILLA. Sale Villas Phuket (RU). POOL VILLA PHUKET.
- กำหนดค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าให้ชัดเจน
สิ่งจำเป็นที่จำเป็นต้องเจาะจงในสัญญาเช่าให้กระจ่างก็คือ เนื้อหาค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าที่ผู้เช่าบ้านจะต้องเป็นผู้จะรับผิดชอบ โดยแยกเนื้อหาแต่ละส่วนให้ชัดเจนว่าในแต่ละเดือนจำต้องจ่ายอะไรบ้างแล้วก็แต่ละรายการจำเป็นต้องจ่ายมากแค่ไหน ดังเช่นว่า เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าบ้านหรือค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำประปา-ค่าไฟฟ้า ค่าปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมต่างๆอื่นๆอีกมากมาย ระบุวันแล้วก็เวลาสำหรับในการจ่าย รวมทั้งข้อจำกัดต่างๆถ้าเกิดผู้เช่าทำผิดข้อแม้หรือชำระค่าปรับมากแค่ไหน ถ้าหากจ่ายเกินวันรวมทั้งในช่วงเวลาที่กำหนดไว้
- ระบุระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าแล้ว อีกหัวข้อที่ลืมมิได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาสำหรับการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า ข้อตกลงแต่ละฉบับมีช่วงเวลากี่เดือนหรือกี่ปี ดังเช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี แม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา ควรจะแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม รวมทั้งการต่อสัญญาเช่าว่าต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ POOL VILLA
- ผู้ครอบครองมีสิทธิสำรวจ
อีกเรื่องหนึ่งที่เจ้าของบ้าน-คอนโดควรจะกำหนดลงไปให้ชัดแจ้งในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปวิเคราะห์บ้านได้ในระยะรวมทั้งเวลาอันสมควรเป็นบางครั้ง เพื่อคุ้มครองป้องกันปัญหาผู้เช่าใส่ความว่าโดนรุกล้ำ
- ห้ามกระทำผิดกฎหมาย
เรื่องที่เจ้าของบ้านผู้คนจำนวนมากบางทีก็อาจจะละเลยไปเพราะเหตุว่ามีความคิดว่าเกิดเรื่องที่ทราบกันดี ทว่าก็ควรจะเขียนกำหนดลงไปในคำสัญญาให้เด่นชัดว่า ถ้ามีเรื่องผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวเนื่องใดๆก็ตามทั้งปวง
- ให้ผู้เช่าเซ็นสารภาพข้อตกลง
ดังนี้เพื่อคุ้มครองการร้องทุกข์ในคราวหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน กฎข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆสำหรับเพื่อการอาศัยก็ควรจะให้ผู้เช่าลงลายมือชื่อหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านเนื้อหาแล้วก็สารภาพข้อตกลงหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านเจาะจงไว้แล้ว
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
เว้นแต่เนื้อหาการเช่าบ้าน-คอนโดที่จำเป็นต้องกำหนดในสัญญาเช่าให้แจ่มชัดแล้ว ควรจะขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย ยกตัวอย่างเช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน อื่นๆอีกมากมาย พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้สำหรับเพื่อการสำรวจความเป็นมาและก็เป็นหลักฐานฟ้องร้องหากมีการทำผิดสัญญาเช่า บ้าน
- ถ่ายภาพเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกเรื่องหนึ่งที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองควรจะถ่ายรูปรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนที่จะผู้เช่าจะเข้ามาอยู่อาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจทานภาวะข้าวของรวมทั้งภาวะด้านในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรชำรุดเสียหายรวมทั้งผู้เช่าจำต้องรับผิดชอบยังไง เคล็ดลับซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสอง
สรุป
ดังนั้นเพื่อความคุ้มครองป้องกันปัญหาที่อาจจะมีการเกิดขึ้นในคราวหลัง เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็ควรจะเจาะจงเนื้อหาต่างๆเกี่ยวกับการเช่าทั้งยังค่าใช้สอย ข้อแม้ พร้อมกฎข้อบังคับต่างๆให้ชัดเจน พร้อมกับเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนด้วย
อ่านเพิ่มเติม: Villas in Pasak. POOL VILLA PHUKET. Pool Villa. SALE VILLA. PHUKET VILLA. Pool villas. Villas Phuket. VILLA FOR RENT. buy villa phuket. วิลล่าราคาถูกภูเก็ต. วิลล่าภูเก็ต. บ้าน. ขายบ้าน